不動産鑑定士【過去問チャレンジ】

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問題または回答の著作権は国土交通省土地・建設産業局に帰属しております。

第1問

証券化対象不動産に関する鑑定評価においてＤＣＦ法を適用する際の収益費用項目に関する次の記述のうち、適切なものはどれか。

借地権付建物（建物は貸家）の物流施設の鑑定評価において、借地人が土地所有者に預り金的性格を有する一時金を預託していたので、預託により喪失される運用益相当額を査定し、運営費用のその他費用の項目に計上した。
借地権付建物（建物は貸家）のオフィスビルの鑑定評価において、依頼者から入手した建物・償却資産に係る固定資産税、建物に係る都市計画税の資料を精査し各税額を査定の上、運営費用の公租公課の項目に計上した。
賃貸住宅の鑑定評価において、賃借人が退去する際の原状回復費用の発生が見込まれるため、過去の実績、賃貸借契約内容等を勘案し、賃貸人が負担する費用相当額を査定の上、運営費用の維持管理費の項目に計上した。
賃貸住宅の鑑定評価において、過去の実績、当該地域の賃貸借の契約慣行から、契約締結時に賃料の前払い的性格を有する一時金である礼金の授受が見込まれるため、その運用益及び償却額を運営収益のその他収入の項目に計上した。
貸家及びその敷地のオフィスビルの鑑定評価において、実地調査で共用部分であるリフレッシュルームに自動販売機が設置されていることが判明したため、当該施設設置料等に係る資料の提示を依頼者に求め、当該収入を査定の上、運営収益の共益費収入の項目に計上した。

第2問

土地基本法（以下この問において「法」という。）に関する次のイからホまでの記述のうち、正しいものの組合せはどれか。

法は、土地についての基本理念を定め、並びに国、地方公共団体、事業者及び国民の土地についての基本理念に係る責務を明らかにするとともに、土地に関する施策の基本となる事項を定めることにより、適正な土地利用の確保を図りつつ正常な需給関係と適正な地価の形成を図るための土地対策を総合的に推進し、もって国民生活の安定向上と国民経済の健全な発展に寄与することを目的としている。
政府は、毎年、適正な地価の上昇を図るために必要な施策を明らかにした文書を作成し、これを国会に提出しなければならない。
国及び地方公共団体は、土地利用計画を策定する場合において、住民その他の関係者の意見を反映させるものとされている。
国及び地方公共団体は、社会資本の整備に関連して土地に関する権利を有する者が著しく利益を受けることとなる場合といえども、当該権利を有する者にその利益に応じてその社会資本の整備についての適切な負担を課すことはできない。
法は、法の規定に違反して、国及び地方公共団体が実施する土地に関する施策に協力しなかった事業者は、刑事罰の対象となりうると規定している。

第3問

建築基準法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

特定行政庁は、建築基準法令の規定又は建築基準法の規定に基づく許可に付した条件に違反した建築物（国、都道府県又は建築主事を置く市町村の建築物を除く。）について、緊急の必要がある場合においては、仮に、使用禁止又は使用制限の命令をすることができる。
長屋又は共同住宅の各戸の界壁は、準耐火構造とし、小屋裏又は天井裏に達せしめなければならない。
特定行政庁が防火地域及び準防火地域以外の市街地について指定する区域内にある学校の用途に供する建築物で、その主要構造部の政令で定める部分が木材、プラスチックその他の可燃材料で造られたものは、その外壁及び軒裏で延焼のおそれのある部分を防火構造としなければならない。
災害があった場合において建築する停車場、官公署その他これらに類する公益上必要な用途に供する応急仮設建築物については、建築基準法並びにこれに基づく命令及び条例の規定は、適用しない。
地方公共団体は、条例で、津波による危険の著しい区域を災害危険区域として指定し、その区域内における住居の用に供する建築物の建築を禁止することができる。

第4問

地域分析及び個別分析に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

地域分析及び個別分析を行うに当たっては、まず、それらの基礎となる一般的要因がどのような具体的な影響力を持っているかを的確に把握しておくことが必要である。
近隣地域の地域分析は、まず対象不動産の存する近隣地域を明確化し、次いでその近隣地域がどのような特性を有するかを把握することである。
市場の特性の把握に当たっては、平素から取引等の情報を収集し、あわせて地域経済や不動産市場の推移及び動向に関する公表資料を幅広く収集し、分析することが重要である。
近隣地域の地域分析においては、対象不動産の存する近隣地域に係る要因資料について分析を行うこととなるが、当該要因資料としては住宅地図、地形図、都市計画図等が挙げられる。
同一需給圏外に存する不動産であっても、対象不動産とその用途、規模、品等等の類似性に基づいて、これら相互の間に代替、競争等の関係が成立する。

第5問

原価法の適用に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

対象不動産が一般的な戸建住宅で、建設資材、工法等の変遷により、対象不動産の再調達原価を求めることが難しい場合は、対象となる戸建住宅と同等の有用性を持つものに置き換えて求めた原価である置換原価を再調達原価とみなすことができる。
価格時点において対象建物の増改築が完了していない場合には、対象確定条件を設定しても、増改築を前提とした建物の再調達原価を査定することはできない。
建物及びその敷地の評価に関し、対象不動産が再調達原価を把握できない既成市街地に存する等の理由で、土地の再調達原価を適切に求めることができない場合については、原価法を適用することはできない。
再調達原価を求める方法には直接法及び間接法があり、原則としてこれらの手法を併用しなければならない。
マンション需要が大規模マンションに集中している地域で、対象不動産が超高層の大規模マンションに囲まれる小規模な低層マンションの場合、対象不動産は付近の大規模マンションに比べて市場性が減退するが、減価修正において、このような市場性の減退については考慮する必要がない。

第6問

階が店舗、２階が事務所、３階から５階は共同住宅として賃貸の用に供されている複合不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

収益価格を求めるに当たって直接還元法を適用した場合、当該収益価格についてＤＣＦ法により検証しなくてはならない。
収益価格を求めるに当たってＤＣＦ法を適用した場合、基本的には減価償却費を控除しない償却前純収益を用いるものとする。
自用の建物及びその敷地として鑑定評価の対象とするという条件を設定した場合には、積算価格、比準価格及び収益価格を関連付けて鑑定評価額を決定する。
現在の状態を所与として鑑定評価を行う場合も、自用の建物及びその敷地として鑑定評価を行う場合も、敷地の更地としての最有効使用を鑑定評価書に必ず記載する。
現在の状態を所与とした鑑定評価額が、自用の建物及びその敷地としての鑑定評価額を上回る場合もある。

第7問

開発法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

依頼者から開発計画を提示された場合、当該開発計画に従って鑑定評価を行うべきである。
更地の鑑定評価においては、取引事例比較法による比準価格や土地残余法による収益価格を関連付けて決定するとされているが、当該更地の面積が近隣地域の標準的な土地の面積に比べて大きい場合等においては、取引事例比較法や土地残余法のほか開発法を適用し、開発法による価格を比較考量して決定する。
開発法は、デベロッパー等の投資採算性に着目した手法であるため、各種の想定が適正に行われたとしても、比準価格や収益価格等の有力な検証手段とはならない。
第一種低層住居専用地域においては、分割利用を前提とした開発法を検討する必要はあるが、マンション開発を想定した開発法を検討する必要はない。
開発法の適用に当たっては、住宅以外の用途での開発計画は想定すべきではない。

第8問

宅地の新規賃料に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

高層ビル敷地としての使用が最有効使用であるが、賃貸人の事情により低層ビル敷地としての賃貸借契約を締結する予定である。この場合の基礎価格は、最有効使用の状態を確保できる更地としての価格になる。
積算賃料を求めるに当たっての期待利回りの判定については、地価水準の変動に対する賃料の遅行性及び地価との相関関係の程度を考慮する必要がある。
宅地の正常賃料を求める場合において、配分法に準ずる方法に基づく比準賃料を求める際に採用する事例については、宅地を含む複合不動産の賃貸借等の内容が類似しているもので、最有効使用の状態にあるものでなければならない。
賃貸事業分析法は、新たに契約される土地の賃貸借等の契約内容に基づく予定建物を前提として土地に帰属する純収益を求めるものであり、ここでいう「予定建物」は、土地の賃貸借等の契約締結後に新築する建物のみを意味することから、契約時点において既に存在する建物は含まれない。
収益賃料や賃貸事業分析法に基づく試算賃料は、積算賃料や比準賃料に比べて、その説得力が一般的に優ると考えられていることから、積算賃料や比準賃料よりも重視して鑑定評価額を決定するべきである。

第9問

地造成等規制法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。ただし、以下の記述のうち、「都道府県知事」は指定都市、中核市又は施行時特例市の長を含むものとする。

宅地造成工事規制区域内の宅地において、高さが２メートルを超える擁壁の全部又は一部を除却する工事を行おうとする者は、一定の場合を除き、その工事に着手する日の14日前までに、その旨を都道府県知事に届け出なければならない。
都道府県知事は、宅地造成工事規制区域内において行われる宅地造成に関する工事の許可に、工事の施行に伴う災害を防止するために必要な条件を付することができる。
都道府県知事は、宅地造成工事規制区域内の宅地で、宅地造成に伴う災害の防止のため必要な擁壁が設置されておらず、これを放置すると宅地造成に伴う災害の発生のおそれが大きい場合、災害の防止のため必要であり、かつ、土地利用の状況から相当と認められる限度において、当該宅地の所有者に対して擁壁の設置を命ずることができる。
都道府県知事は、宅地造成に伴い災害が生ずるおそれが大きい市街地又は市街地となろうとする土地の区域であって、宅地造成に関する工事について規制を行う必要があるものを、造成宅地防災区域として指定することができる。
都道府県知事は、偽りその他不正な手段により宅地造成に関する工事の許可を受けた者又はその許可に付した条件に違反した者に対して、その許可を取り消すことができる。

第10問

次のイからホまでの事項のうち、都市計画法における市街化調整区域において定められる地区整備計画について、当該地区整備計画に定めることができないものの組合せはどれか。

建築物の容積率の最高限度
建築物の建ぺい率の最高限度
建築物の敷地面積の最低限度
建築物の建築面積の最低限度
建築物等の高さの最低限度

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