不動産鑑定士【過去問チャレンジ】

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問題または回答の著作権は国土交通省土地・建設産業局に帰属しております。

第1問

建築基準法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

特定行政庁は、建築基準法令の規定又は建築基準法の規定に基づく許可に付した条件に違反した建築物（国、都道府県又は建築主事を置く市町村の建築物を除く。）について、緊急の必要がある場合においては、仮に、使用禁止又は使用制限の命令をすることができる。
長屋又は共同住宅の各戸の界壁は、準耐火構造とし、小屋裏又は天井裏に達せしめなければならない。
特定行政庁が防火地域及び準防火地域以外の市街地について指定する区域内にある学校の用途に供する建築物で、その主要構造部の政令で定める部分が木材、プラスチックその他の可燃材料で造られたものは、その外壁及び軒裏で延焼のおそれのある部分を防火構造としなければならない。
災害があった場合において建築する停車場、官公署その他これらに類する公益上必要な用途に供する応急仮設建築物については、建築基準法並びにこれに基づく命令及び条例の規定は、適用しない。
地方公共団体は、条例で、津波による危険の著しい区域を災害危険区域として指定し、その区域内における住居の用に供する建築物の建築を禁止することができる。

第2問

固定資産税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

固定資産税は、固定資産の所有者として、登記簿又は土地補充課税台帳若しくは家屋補充課税台帳に所有者として登録されている者に対して課されるため、所有者として登記又は登録されている個人が賦課期日前に死亡している場合、固定資産課税台帳に新たな所有者が登録されていなければ固定資産税を課することはできない。
課税明細書は、遅くとも納期限の翌日から起算して10日以内までに納税者に交付しなければならない。
市町村長の指揮を受けて固定資産を適正に評価し、かつ、市町村長が行う価格の決定を補助するため、全ての市町村は、固定資産評価員を必ず設置しなければならない。
土地の価格は、原則として基準年度の価格を3年間据え置くことから、市町村長は3年に1度の基準年度において、土地価格等縦覧帳簿を作成しなければならない。
市町村長は、固定資産課税台帳に登録された価格等に重大な錯誤があることを発見した場合においては、直ちに決定された価格等を修正して、これを固定資産課税台帳に登録しなければならない。

第3問

鑑定評価の条件に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

調査範囲等条件の設定について、対象となる価格形成要因は、土壌汚染の有無及びその状態、建物に関する有害な物質の使用の有無及びその状態、埋蔵文化財及び地下埋設物の有無並びにその状態、隣接不動産との境界が不分明な部分が存する場合における対象不動産の範囲に限られる。
調査範囲等条件を設定することができるのは、当該条件を設定しても鑑定評価書の利用者の利益を害するおそれがないと判断される場合に限られる。
面積、形状等の変更を伴う造成工事が完了していない土地について、価格時点において当該工事が完了していることを前提として鑑定評価の対象とする場合は、個別的要因に係る想定上の条件として設定する。
個別的要因に係る想定上の条件を設定する場合において、条件設定に係る妥当性の判断は実現性及び合法性の観点からのみ行う。
現実の利用状況を所与として鑑定評価の対象とする条件設定を行う場合は、依頼者との間で行う当該条件設定に係る鑑定評価依頼契約上の合意を必要としない。

第4問

地域分析及び個別分析に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

地域分析及び個別分析を行うに当たっては、まず、それらの基礎となる一般的要因がどのような具体的な影響力を持っているかを的確に把握しておくことが必要である。
近隣地域の地域分析は、まず対象不動産の存する近隣地域を明確化し、次いでその近隣地域がどのような特性を有するかを把握することである。
市場の特性の把握に当たっては、平素から取引等の情報を収集し、あわせて地域経済や不動産市場の推移及び動向に関する公表資料を幅広く収集し、分析することが重要である。
近隣地域の地域分析においては、対象不動産の存する近隣地域に係る要因資料について分析を行うこととなるが、当該要因資料としては住宅地図、地形図、都市計画図等が挙げられる。
同一需給圏外に存する不動産であっても、対象不動産とその用途、規模、品等等の類似性に基づいて、これら相互の間に代替、競争等の関係が成立する。

第5問

開発法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

依頼者から開発計画を提示された場合、当該開発計画に従って鑑定評価を行うべきである。
更地の鑑定評価においては、取引事例比較法による比準価格や土地残余法による収益価格を関連付けて決定するとされているが、当該更地の面積が近隣地域の標準的な土地の面積に比べて大きい場合等においては、取引事例比較法や土地残余法のほか開発法を適用し、開発法による価格を比較考量して決定する。
開発法は、デベロッパー等の投資採算性に着目した手法であるため、各種の想定が適正に行われたとしても、比準価格や収益価格等の有力な検証手段とはならない。
第一種低層住居専用地域においては、分割利用を前提とした開発法を検討する必要はあるが、マンション開発を想定した開発法を検討する必要はない。
開発法の適用に当たっては、住宅以外の用途での開発計画は想定すべきではない。

第6問

次のイからホまでの事項のうち、都市計画法における市街化調整区域において定められる地区整備計画について、当該地区整備計画に定めることができないものの組合せはどれか。

建築物の容積率の最高限度
建築物の建ぺい率の最高限度
建築物の敷地面積の最低限度
建築物の建築面積の最低限度
建築物等の高さの最低限度

第7問

不動産の鑑定評価に関する法律に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

都道府県知事の登録を受けている不動産鑑定業者が、その都道府県以外の都道府県にも事務所を設けたときは、事務所設置後遅滞なく国土交通大臣に登録換えの申請をして、その登録を受けなければならない。
都道府県知事は、不動産鑑定業の適正な運営を確保するため必要があると認めるときは、当該都道府県に事務所を設ける不動産鑑定業者について、その職員に立入検査をさせることができる。
国土交通大臣は、その登録を受けた不動産鑑定業者に対して監督処分をしようとするときは、土地鑑定委員会の意見をきかなければならない。
不動産鑑定士が、不動産鑑定士の名称を用いて、不動産の利用に関する相談に応じることを業として行った場合において、故意に、著しく不当な行為を行ったときは、不動産鑑定士の登録を消除されることがある。
国土交通大臣又は都道府県知事は、不動産鑑定業に係る登録申請者が被保佐人であるときは、その登録を拒否しなければならない。

第8問

地造成等規制法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。ただし、以下の記述のうち、「都道府県知事」は指定都市、中核市又は施行時特例市の長を含むものとする。

宅地造成工事規制区域内の宅地において、高さが２メートルを超える擁壁の全部又は一部を除却する工事を行おうとする者は、一定の場合を除き、その工事に着手する日の14日前までに、その旨を都道府県知事に届け出なければならない。
都道府県知事は、宅地造成工事規制区域内において行われる宅地造成に関する工事の許可に、工事の施行に伴う災害を防止するために必要な条件を付することができる。
都道府県知事は、宅地造成工事規制区域内の宅地で、宅地造成に伴う災害の防止のため必要な擁壁が設置されておらず、これを放置すると宅地造成に伴う災害の発生のおそれが大きい場合、災害の防止のため必要であり、かつ、土地利用の状況から相当と認められる限度において、当該宅地の所有者に対して擁壁の設置を命ずることができる。
都道府県知事は、宅地造成に伴い災害が生ずるおそれが大きい市街地又は市街地となろうとする土地の区域であって、宅地造成に関する工事について規制を行う必要があるものを、造成宅地防災区域として指定することができる。
都道府県知事は、偽りその他不正な手段により宅地造成に関する工事の許可を受けた者又はその許可に付した条件に違反した者に対して、その許可を取り消すことができる。

第9問

証券化対象不動産に関する鑑定評価においてＤＣＦ法を適用する際の収益費用項目に関する次の記述のうち、適切なものはどれか。

借地権付建物（建物は貸家）の物流施設の鑑定評価において、借地人が土地所有者に預り金的性格を有する一時金を預託していたので、預託により喪失される運用益相当額を査定し、運営費用のその他費用の項目に計上した。
借地権付建物（建物は貸家）のオフィスビルの鑑定評価において、依頼者から入手した建物・償却資産に係る固定資産税、建物に係る都市計画税の資料を精査し各税額を査定の上、運営費用の公租公課の項目に計上した。
賃貸住宅の鑑定評価において、賃借人が退去する際の原状回復費用の発生が見込まれるため、過去の実績、賃貸借契約内容等を勘案し、賃貸人が負担する費用相当額を査定の上、運営費用の維持管理費の項目に計上した。
賃貸住宅の鑑定評価において、過去の実績、当該地域の賃貸借の契約慣行から、契約締結時に賃料の前払い的性格を有する一時金である礼金の授受が見込まれるため、その運用益及び償却額を運営収益のその他収入の項目に計上した。
貸家及びその敷地のオフィスビルの鑑定評価において、実地調査で共用部分であるリフレッシュルームに自動販売機が設置されていることが判明したため、当該施設設置料等に係る資料の提示を依頼者に求め、当該収入を査定の上、運営収益の共益費収入の項目に計上した。

第10問

宅地の新規賃料に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

高層ビル敷地としての使用が最有効使用であるが、賃貸人の事情により低層ビル敷地としての賃貸借契約を締結する予定である。この場合の基礎価格は、最有効使用の状態を確保できる更地としての価格になる。
積算賃料を求めるに当たっての期待利回りの判定については、地価水準の変動に対する賃料の遅行性及び地価との相関関係の程度を考慮する必要がある。
宅地の正常賃料を求める場合において、配分法に準ずる方法に基づく比準賃料を求める際に採用する事例については、宅地を含む複合不動産の賃貸借等の内容が類似しているもので、最有効使用の状態にあるものでなければならない。
賃貸事業分析法は、新たに契約される土地の賃貸借等の契約内容に基づく予定建物を前提として土地に帰属する純収益を求めるものであり、ここでいう「予定建物」は、土地の賃貸借等の契約締結後に新築する建物のみを意味することから、契約時点において既に存在する建物は含まれない。
収益賃料や賃貸事業分析法に基づく試算賃料は、積算賃料や比準賃料に比べて、その説得力が一般的に優ると考えられていることから、積算賃料や比準賃料よりも重視して鑑定評価額を決定するべきである。

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