不動産鑑定士【過去問チャレンジ】

【広告】

問題または回答の著作権は国土交通省土地・建設産業局に帰属しております。

第1問

最有効使用に関する次のイからホまでの記述のうち、正しいものをすべて掲げた組合せはどれか。

最有効使用の判定に当たっては、使用収益が将来相当の期間にわたって持続し得る使用方法であることに留意すべきである。
過去、鑑定評価を行った際に現況建物を同一の用途で継続利用することを建物及びその敷地の最有効使用と判定した。現在時点において、当該対象不動産を鑑定評価する場合には、建物及びその敷地の最有効使用の判定が異なることもある。
個々の不動産の最有効使用は、一般に近隣地域の地域の特性の制約下にあるので、地域分析のみをもって、対象不動産の最有効使用を判定する場合がある。
建物及びその敷地の最有効使用を現況建物の継続利用と判定した場合には、当該建物と同じ用途の敷地利用が更地としての最有効使用となる。
建物及びその敷地の最有効使用として現況建物を取り壊して更地化することが経済合理性から妥当であると判定される場合であっても、依頼者からの要請により、建付地の部分鑑定評価を求められた場合には、建物及びその敷地の最有効使用を現況建物の継続利用と判定すべきである。

第2問

地域分析及び個別分析に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

地域分析及び個別分析を行うに当たっては、まず、それらの基礎となる一般的要因がどのような具体的な影響力を持っているかを的確に把握しておくことが必要である。
近隣地域の地域分析は、まず対象不動産の存する近隣地域を明確化し、次いでその近隣地域がどのような特性を有するかを把握することである。
市場の特性の把握に当たっては、平素から取引等の情報を収集し、あわせて地域経済や不動産市場の推移及び動向に関する公表資料を幅広く収集し、分析することが重要である。
近隣地域の地域分析においては、対象不動産の存する近隣地域に係る要因資料について分析を行うこととなるが、当該要因資料としては住宅地図、地形図、都市計画図等が挙げられる。
同一需給圏外に存する不動産であっても、対象不動産とその用途、規模、品等等の類似性に基づいて、これら相互の間に代替、競争等の関係が成立する。

第3問

不動産の価格に関する諸原則に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

不動産の価格は、多数の価格形成要因の相互因果関係の組合せの流れである変動の過程において形成されるものである。したがって、不動産の鑑定評価に当たっては、価格形成要因が常に変動の過程にあることを認識して、各要因間の相互因果関係を動的に把握すべきであるが、不動産の価格がいつ現在のものであるか示す必要があり、不動産鑑定評価基準において、鑑定評価の基本的事項で価格時点を明らかにすべきことを要請されるのは、変動の原則によるものである。
不動産鑑定評価基準において、不動産の自然的特性の1つに非代替性が挙げられているが、不動産から得られる効用につき代替性が認められる場合がある。これは代替の原則を示すものである。
不動産の鑑定評価に当たっては、最有効使用の原則を前提として不動産の価格を把握しなければならないが、この場合の最有効使用とは、現実の社会経済情勢の下で客観的にみて、良識と通常の使用能力を持つ人による合理的かつ合法的な最高最善の使用方法である。このため、不動産の現実の使用方法が、不合理な又は個人的な事情により十分な効用を発揮していない場合があることに留意しなければならない。
不整形な土地に隣接する土地を買収して整形な土地にする場合、その買収の適否を決定するとともに買収後の土地の価格及び当該隣接地の価格を算定することが可能である。これは適合の原則によるところである。
不動産の価格は、価格形成要因の変化についての予測によって左右されるものである。したがって、不動産の鑑定評価にあたっては、価格形成要因がどのように変化するかについて的確に予測しなければならず、不動産鑑定士は十分に合理的かつ客観的な予測を行い、その推移及び動向を分析しなければならない。これは予測の原則によるところである。

第4問

価公示法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

土地鑑定委員会は、標準地について毎年1回、単位面積当たりの正常な価格を判定し、これを公示するものとされている。
この法律は、都市及びその周辺の地域等において標準地を選定し、その正常な価格を公示することにより、適正な地価の形成に寄与することを目的とするとされている。
不動産鑑定士は、公示区域内の土地について鑑定評価を行う場合において、当該土地の正常な価格を求めるときは、公示価格を規準としなければならず、その際には、当該対象土地に最も近接する標準地との比較を行い、その結果に基づき、当該標準地の公示価格と当該対象土地の価格との間に均衡を保たせる必要がある。
この法律における「公示区域」とは、都市計画法第4条第２項に規定する都市計画区域その他の土地取引が相当程度見込まれる一定の区域をいう。
都市及びその周辺の地域等において土地の取引を行う者は、取引の対象土地に類似する利用価値を有すると認められる標準地の公示価格を指標として取引を行うよう努めなければならない。

第5問

不動産の種別及び類型に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

不動産の種別とは、不動産の地域性に関して区分される不動産の分類をいい、不動産の類型とは、その有形的利用及び権利関係の態様に応じて区分される不動産の分類をいう。
地域の種別の1つとして農地地域から宅地地域へ転換しつつある地域があることに留意すべきである。
林地地域内にある土地は、畑として利用されていても、土地の種別は林地となる。
不動産の種類とは、不動産の種別及び類型の二面から成る複合的な不動産の概念を示すものである。
工業地域は、その規模、構成の内容等に応じて更に細分化することも考えられる。

第6問

壌汚染対策法に関する次のイからホまでの記述のうち、正しいものの組合せはどれか。ただし、以下の記述のうち、「都道府県知事」は土壌汚染対策法施行令で定める市の長を含むものとする。

土壌汚染対策法は、土壌の特定有害物質による汚染の状況の把握に関する措置及びその汚染による人の健康に係る被害の防止に関する措置を定めること等により、土壌汚染対策の実施を図り、もって国民の生活環境を保全することを目的としている。
3,000平方メートル以上の土地の売買をしようとする者は、当該売買契約を締結する30日前までに指定調査機関に土壌汚染状況調査を実施させ、その結果を都道府県知事に報告しなければならない。
形質変更時要届出区域は、その土地が特定有害物質によって汚染されており、当該汚染による人の健康に係る被害を防止するため当該汚染の除去、当該汚染の拡散の防止その他の措置を講ずることが必要な区域である。
都道府県知事は、要措置区域や形質変更時要届出区域の指定をするときは、その旨を公示しなければならない。
都道府県知事は、要措置区域の指定をしたときは、一定の場合を除き、要措置区域内の土地の所有者、管理者又は占有者に対し、相当の期限を定めて、当該要措置区域内において汚染の除去等の措置を講ずべきことを指示するものとする。

第7問

証券化対象不動産に関する鑑定評価においてＤＣＦ法を適用する際の収益費用項目に関する次の記述のうち、適切なものはどれか。

借地権付建物（建物は貸家）の物流施設の鑑定評価において、借地人が土地所有者に預り金的性格を有する一時金を預託していたので、預託により喪失される運用益相当額を査定し、運営費用のその他費用の項目に計上した。
借地権付建物（建物は貸家）のオフィスビルの鑑定評価において、依頼者から入手した建物・償却資産に係る固定資産税、建物に係る都市計画税の資料を精査し各税額を査定の上、運営費用の公租公課の項目に計上した。
賃貸住宅の鑑定評価において、賃借人が退去する際の原状回復費用の発生が見込まれるため、過去の実績、賃貸借契約内容等を勘案し、賃貸人が負担する費用相当額を査定の上、運営費用の維持管理費の項目に計上した。
賃貸住宅の鑑定評価において、過去の実績、当該地域の賃貸借の契約慣行から、契約締結時に賃料の前払い的性格を有する一時金である礼金の授受が見込まれるため、その運用益及び償却額を運営収益のその他収入の項目に計上した。
貸家及びその敷地のオフィスビルの鑑定評価において、実地調査で共用部分であるリフレッシュルームに自動販売機が設置されていることが判明したため、当該施設設置料等に係る資料の提示を依頼者に求め、当該収入を査定の上、運営収益の共益費収入の項目に計上した。

第8問

都市緑地法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

緑地保全・緑化推進法人は、都市計画区域又は準都市計画区域内の土地等の所有者と市民緑地契約を締結して、当該土地等に緑地又は緑化施設を設置・管理できるが、市民緑地契約による市民緑地の管理期間は5年以上である必要がある。
市町村による認可の公告があった緑地協定は、その公告のあった後において当該緑地協定区域内の土地所有者等となった者に対しては、その効力を持たない。
緑地保全地域内において宅地の造成をしようとする者は、あらかじめ、都道府県知事等にその旨を届け出なければならないが、届出後はすぐに当該届出に係る行為に着手することができる。
特別緑地保全地区内において建築物の新設をしようとする者は、都道府県知事等の許可を受けなければしてはならないが、一定規模以下の敷地面積を有する建築物の新築をしようとする者は、あらかじめ都道府県知事等の許可を受けなくてもよい。
緑化地域内において建築物を増築しようとする者は、一定の場合を除き、当該建築物の敷地面積の規模にかかわらず、当該建築物の緑化率を、緑化地域に関する都市計画で定められた建築物の緑化率の最低限度以上としなければならない。

第9問

象確定条件に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

宅地分譲用地として取得された大規模な画地について、造成工事の完了を前提とした鑑定評価の依頼を受けた。価格時点において想定される造成後の不動産に係る物的確認及び権利の態様の確認が可能で、工事発注者が資金調達能力を有していると判断され、更に、評価書の利用者の利益を害するおそれがないと確認することができれば、未竣工建物等鑑定評価として鑑定評価を行ってもよい。
3階建ての店舗兼共同住宅について建物のみの鑑定評価の依頼を受けた。建物の所有者が敷地の所有権を有しているかどうか、建物が自用か賃貸の用に供されているかどうかにかかわらず、部分鑑定評価として鑑定評価を行うこととなる。
郊外の住宅団地内に存する自用の建物及びその敷地（建物は戸建住宅）の、土地のみの鑑定評価の依頼を受けた。対象不動産の更地としての最有効使用が戸建住宅の敷地と判断され、建物が更地としての最有効使用に適合している場合であっても、部分鑑定評価と独立鑑定評価で鑑定評価額が異なる場合がある。
建物を借地権者が使用している借地権付建物について、その状態を所与として鑑定評価を行うことは、対象確定条件に該当しない。
老朽化により建物の取壊しが予定されている社宅及びその敷地の鑑定評価を、独立鑑定評価として依頼を受けた場合には、建物の取壊し等に必要な経費を控除する場合がある。

第10問

開発法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

依頼者から開発計画を提示された場合、当該開発計画に従って鑑定評価を行うべきである。
更地の鑑定評価においては、取引事例比較法による比準価格や土地残余法による収益価格を関連付けて決定するとされているが、当該更地の面積が近隣地域の標準的な土地の面積に比べて大きい場合等においては、取引事例比較法や土地残余法のほか開発法を適用し、開発法による価格を比較考量して決定する。
開発法は、デベロッパー等の投資採算性に着目した手法であるため、各種の想定が適正に行われたとしても、比準価格や収益価格等の有力な検証手段とはならない。
第一種低層住居専用地域においては、分割利用を前提とした開発法を検討する必要はあるが、マンション開発を想定した開発法を検討する必要はない。
開発法の適用に当たっては、住宅以外の用途での開発計画は想定すべきではない。

過去問チャレンジ!

不動産鑑定士試験

難易度：

難易度の目安»

【短答式試験】

受験受付まであと

82日

試験日まであと

183日

ジャンル別人気ランキング

不動産・建築・建物で

13位/92

（2）

全順位を見る